La Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que fue aprobada en 1958 y ha sufrido cambios. Las primeras modificaciones reguladas son relativas a cada apartamento (Art. 4). Luego define y detalla las cosas comunes (Art. 5) y después (Art. 7) indica que nuestra parte en la propiedad común, nuestra cuota de participación con relación al valor total del inmueble, será el módulo para definir nuestra participación en cargas y beneficios. La LPH habla claramente de las mejoras a nuestras cosas comunes (Art. 9), que solamente podrán efectuarse con acuerdo del 75% de los propietarios (de las alícuotas que ellos representan, para ser más exactos).
Claro, para inversiones mayores como pisos, sótanos o cambios que afecten la conservación y estética del inmueble será necesario el consentimiento unánime (Art. 10). Después define el concepto de gastos comunes y de la obligación de contribuir con ellos (Art. 11 y 12). Los cambios, las mejoras pueden hacerse, pero necesitan de la consulta a toda la comunidad. Y la misma Ley ofrece dos vías para pulsar su opinión. La carta consulta (Art. 23) y las asambleas (Art. 24). Allí queda claro el camino para intentar construir una mayoría, recordemos que de 75%, para las inversiones importantes.
En casos más rutinarios como aprobación de una gestión, contratación de un servicio, elección de la junta o remoción de una administradora bastará con una mayoría compuesta por los dos tercios del universo total, salvo que la Ley indique algo diferente. Para acuerdos de mayor impacto, como reforma del Documento de Condominio, es necesaria la unanimidad (Art. 29) en la comunidad. Que aunque parezca difícil de alcanzar, se consigue en situaciones particulares que representan avances y beneficios para todos. La junta de condominio puede, entonces, decidir sobre la cotidianidad, manejar una caja chica y supervisar las tareas de la empresa administradora y de la conserje.
Pero grandes inversiones o decisiones que impliquen cuotas o aportes extraordinarios siempre deben resultar de una consulta de la expresión de voluntad de una mayoría calificada por la propia Ley de Propiedad Horizontal. Nuestra recomendación es adquirir la Ley, dedicar unos minutos de cada reunión a conocerla en detalle y a resolver casos o dudas presentes o hipotéticas. Para luego utilizar la cartelera, el boletín y hasta el blog del condominio para ir divulgándola entre los vecinos. Quedamos a sus órdenes e
